2015. 9. 11. 18:10ㆍ🏡매물안내/🏡청담동지역
나선수 부동산 근처에 소규모 연립단지를 재건축해 고급빌라를 추진하던 중 대형 평형의 고급빌라를 공급하기에는 기존 조합원의 자금 능력이 조금 부족하고 건설사 또한 조합원지분을 전부 매입하기에는 마찬가지로 자금력이 부족하므로 조합원들과 건설사의 이해타산이 맞아 1층을 상가로 짓고 상가를 분양 공사비로 충당키로 하고 2층 이상의 주택은 조합원들에게 외부 마감재와 내부 인테리어를 고급빌라 수준으로 지어주기로 하고 조합이 추진되던 중 1층에 상가를 짓는다는 것에 실망한 조합원이 내놓는 매물을 나선수 청담동에 아파트가 아닌 고급빌라에 살고 싶은 마음에 부동산에 접수된 매물을 매입한다. 매입 조건이 큰돈이 아닌 소액으로도 가능한 구조이다. 내용은 조합원이 내놓은 지분은 재건축전 연립 지하층 지분 10평을 가진 사람으로 대지지분 평당 2천만 원으로 평가하고 건물 평형은 54평으로 베란다를 확장해서 실평수 36평 정도에 대지지분 18평정도 확보되는 주택을 분담금 3억5천만원, 지하층을 가진 조합원지분 2억4천만원에 매입 합 5억9천만원에 등기 비용까지 6억2~3천만이 소요될 것이라 예상되는 것이었다. 최초 조합원 지분 매도가격 2억4천만원 중 조합원이 담보제공 이주비 명목으로 1억5천만원을 수령하고 대출이자는 건설사에서 부담키로 하는 상태였다. 이에 나선수는 등기비 포함 1억원 정도만 있으면 매입이 가능했고 조합원 분담금은 입주시에 일시불 지불하는 조건이었다. 나선수는 주변아파트 32평형이 7억~8억이 넘는 상황이었고 또한 청담동 주거선호 이미지는 아파트 보다는 고급빌라 이미지가 강해 고급빌라로서는 작은 편이지만 실수요자 입장에서 보면 실패할 가능성이 적다고 보았고 최소한 주변 아파트43평형 정도는 시세 형성이 될 것이라 보았고 또한 지하층 지분을 가진 사람이 2층이나 3층으로 층수 배정을 받기로 되어 있어 2층의 빌라는 주택 내부 면적 35평과는 별개로 아래층 상가 옥상부분이 본인에게는 테라스가 되어 테라스 면적만 60평 정도가 되어 약 95평 정도를 자기만 쓰는 공간으로 활용할 기회가 되었다.
그런 중 지하층 지분이 또다시 매물로 나와 나선수는 고향 친구에게 매입을 권유 건물 완공시 8억에 매도 가능하다고 권유, 친구 모친 명의로 매입, 3층을 배정 받은 후 건물 완공 후 전세 5억에 세를 놓은 뒤 3년 뒤 9억에 매도 3억8천만원정도의 상당한 시세 차익을 보았다.
결국 1억 조금 넘는 금액을 4년 투자 3억8천만원 정도의 수익을 올렸다. 반면에 나선수는 원하던 2층에 60평정도의 덤으로 얻은 공간에 4천만원정도의 비용으로 정원을 꾸미고 2층이 최고 로얄층이라는 이유로 나머지 조합원에게 3천5백만원을 추가 지불, 총 7억 정도의 예산이 소요되었으나 전세 5억5천만원에 2년 동안에 세를 놓았으므로 나 선수의 실투자금액은 1억5천만정도로 건물 준공 후 시세는 12억에서 13억 정도이므로 수익률은 상당했으나 세를 놓았으므로 돈을 만지는 상황은 못 되었다.
나선수는 재건축주택을 취득 후 1년 이내에 살고 있던 아파트를 팔고 계속 살았다. 3년 보유 2년 거주 요건을 채우고.., 2008년 시점이다.
나선수는 재건축 조합주택 조합원 분담금 납부일과 최초 등기 접수일 중 등기 접수일이 빠른 날이기 때문에 등기 접수일로부터 1년이 되는 3일전에 기존 주택을 매도하였기 때문에 비과세주택이라 간주 자진를 할 필요가 없다 생각, 양도세 신고를 하지 않고 있던 중 2년 뒤 2010년 10월 강남 세무서로부터 1가구 2주택이라는 엄청난 세금을 납부할 것을 통보 받았다.
나선수는 집을 판돈으로 부동산외 사업을 하던 중 여의치 않아 사업에 실패하고 어려움에 처해 있던 중 통보 받은 세금을 납부하지 못해 전세를 놓았던 집에 세금 압류를 당해 세입자는 전세 기간 2년이 지나 더 기간의 연장을 희망 했으나 결국 주변 사람들의 잘못된 코치로 인해 세입자는 보증금의 반환을 요구하고.., 세금이 압류되어 있어 새로운 세입자를 만들지 못하고 결국 현세입자에게 헐값에 넘길 수밖에 없는 상황이 되었다.
세입자 주변의 잘못된 어드바이스는 세금은 모든 채권에 우선 한다는 논리로 세금 압류된 금액은 현세입자의 보증금보다도 우선할 수 있다는 논리로 보증금 반환을 요구 하는게 맞다고 충고, 의사부부는 보증금 반환을 나선수에게 요구하며 보증금 반환이 어려우면 000금액에 매수할 의향이 있다 한다. 결국 나선수는 현 세입자와 매매 계약을 체결, 현세입자에게 집을 헐값에 빼앗겼다고 나선수는 분통해 하고 있다. 다른 부동산의 처분 후 양도세 미납으로 또 다른 주택의 압류는 당해 주택의 세입자 보증금보다 우선하는 건 절대 아니다고 설명함에도 의사부부는 다른 사람을 핑계로 귀를 막고 설득이 되지 않는다. 결국 나선수의 집을 뺏기 위한 작전이라고 판단되는 상황이다. 결국 선수는 중개업자인 나선수가 아니고 의사부부가 진짜 선수이었던 모양이다. 원인인즉 재건축 조합주택의 취득일은 우리가 알고 있는 잔금 납부일이나 등기 접수일 중 빠른 날이 아니라 재건축 주택의 사용 승인일이나 사용 검사필증 교부일 즉 준공일이라는 것이다. 소득세법에 그렇게 명시되어 있다는 것이다. 물론 재건축 주택이라도 일반 분양을 받은 경우에는 잔금 청산일 또는 등기 접수일 중 빠른 날을 부동산 취득 시기로 보고 있다.
통상 일반인이 알고 있는 잔금 납부일이나 등기 접수일이 아닌 것이다.
나선수는 물론 소득세법 시행령 162조1항 4호의 경우 소득세법상 재건축 주택의 취득일은 사용 검사승인일 또는 사용 검사필증 교부일로 되어 있는 것은 맞지만 소득세법상의 이 규정은 말 그대로 소득세법은 어떤 자산을 처분해서 이익이 실현 되었을 때 양도 소득세를 부과하기 위해 보유 기간을 산정하기 위한 규정으로 자기가 건설한 재건축 주택을 양도시에 “보유기간”을 계산하기 위한 규정이며 본인과 같이 재건축 주택을 판 것이 아니고 비과세 혜택을 보는 기존 주택을 1가구 2주택 허용 기간 1년을 보장 받기 위해서는 재건축 주택의 취득 시기 기산일은 잔금 청산일 내지 등기 접수일로부터 기산하여야 한다고 주장하고 있다.
이것이 소득세법 1조의 ‘적정과세의 원칙‘과 ’공평 부담의 원칙‘에 부합하는 것이라 보고 대법원 판례에서도 이러한 논지로 재건축 조합원일지라도 잔금을 납부하기 전까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐이다.라고 판시하고 있다.고 주장하고 한다.
나선수 문제가 되는 주택을 양도시기인 2008년 11월 기존 주택 처분기한이 1년에서 2년으로 소득세법 시행령이 개정되더니 지금은 그 기간이 3년이란다.
부동산을 사고 팔때는 소득세법 시행령등 공부를 엄청 해야 한다고 한다. 하도 많이 법이 바뀌니 세무사도 혀를 내 두른다고 한다. 정부 정책을 100% 믿지 말란다.
정부 정책도 그때그때 바뀌는 게 현실이란다. 일관성이 없다는 푸념이다.
나선수 현재 조세심판원에 심판청구 1가구 2주택의 중과세 규정은 제외 받았으나 여전히 1가구 1주택 비과세 혜택은 받지 못해 현재 행정법원에 소송을 제기 다투고 있다.
*나선수의 경우, 본인이 이름처럼 선수이지만 부동산거래에 있어서는 정말 함정도 많고 체크해야 될 내용도 많은 게 부동산거래이다. 뛰어난 원숭이라 도리어 나무에서 떨어질 수 있는 상황임을 보여주고 있는 사례를 기술해 보았다.
차라리 어설픈 원숭이어서 나무를 안타거나 주는 밥이나 먹고 했으면.., 또는 원숭이가 아니어서 나무를 탈일이 없었다면 그렇게 심하게 떨어지는 일은 없었을 수도 있겠다.
최근의 부동산 불황은 전성기 시절의 수 많은 원숭이를 나무 아래로 떨어뜨리고 있다. |
