아파트나 연립 고급빌라 다세대 등 공동 주택의 면적, 계약면적, 공급면적, 전용면적, 서비스면적을 구분하는 요령입니다.
2015. 10. 10. 23:37ㆍ🏫부동산개요
올해 4월 1일 분양가상한제 폐지이후 전국의 아파트 동시분양공고가 예상되는데 서울의 일부지역의 분양가는 평당
이 넘는다고 합니다.
엄청나죠?
작년보다 무려 4~50% 분양가가 상승되는 곳도 있다고 합니다ㅠㅠ
이러한 아파트를 분양하는데 공동주택의 분양면적이나 전용면적, 확장면적, 사용면적이 중요하잖아요?
내년부터는 동시분양제도도 폐지된다는 말도 있네요!
건설사들은 경쟁사를 의식해 분양가를 정함에 눈치를 보곤했는데..
일부지역은 분양가의 폭등도 예상되네요^^
아파트시장의 동시분양 분양가가 아파트나 연립 고급빌라 다세대 등 공동 주택의 면적(계약면적, 공급면적, 전용면적, 서비스면적)을 구분하는 요령입니다.
#1 분양가 산정의 기준이 되는 분양면적 = 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적
공동주택 허가.승인 기준
#2 아파트나 연립주택 다세대주택등과 같은 공동주택의 경우는 규모에 따라 ‘건축허가’ 또는 ‘사업계획승인’을 받아야 합니다.
그 기준이 되는 가구수는 30세대로 29세대이하는 건축법에 의한 건축허가를 받고, 30세대이상은 주택법에 의한 사업계획승인을 받아야 합니다.
여기에서 아파트와 30세대 미만의 건축법에 의해 지어지는 공동주택은 분양면적에 지하층의 주거공용면적이 포함되나, 30세대 이상의 공동주택은 주택법에 의해 지어지며 이러한 주택은 지하층의 주거공용면적은 분양면적에 포함되지 않습니다(지상층의 주거공용면적만 포함됨). 그런 결과로 보통의 일반아파트는 세대가 전용으로 사용하는 전용면적은 전용률이 80%정도 나오고, 소위 "고급빌라"라 칭하는 공동주택은 전용률이 70%정도 나옵니다. 보통 100평형 이상의 공동주택도 전용면적이 74평정도이고, 150평형 공동주택도 전용면적이 74평입니다(복층구조는전용면적이 84평을 넘지 않음), 이런 이유로 150평형의 고급빌라를 예를 들면 주거 전용면적을 제외한 주거공용면적은 럭셔리한 부대시설(영화감상실, 에스테틱룸, 휘트니시설,기사대기실,스크린골프연습장,개인창고 등)로 보통은 꾸며진답니다.
부동산업무를 보다보면 고객분들이 평당 가격이 얼마냐, 강남구 청담동은 평당 얼마인데 강남 대치동은 얼마이다. 또는 강북 어디는 평당 얼마이다. 이런 보도나 방송, 뉴스, 또 개인들에게도 많이 듣는데 이는 보통 전용율이 80%정도인 어느정도 규모가 있는 아파트 단지에서는 통용될 수 있는 규정으로 보통 고급빌라, 고급아파트를 취급하는 저희와 같은 경우는 '평당 얼마이다'라는 식으로 주택의 가격을 산정하는 것은 매우 모순입니다.
150평 고급빌라가 매매 시세가 50억일때 평당 가격은 3333만원이나 100평형 고급빌라가 '35억'이라고 할 때 이 아파트 내지 고급빌라는 평당 가격이 3500만원입니다.
이경우 평당 가격이 낮으니까 100평형 고급빌라보다 150평형 고급빌라가 싼 주택이라고 할 수 있을까요?
실제 개별적으로 사용하는 면적은 전용면적 74평 똑같은데도 말입니다(고급빌라는 보통의 경우 단층형의 경우 전용면적 74평, 복층형의 공동주택은 전용면적 84평을 넘지 않는답니다, 단독주택은 100평)
이 평수를 넘는 경우 취득세가 취득가의 12.3%입니다.
취득하는 비용이 취득세만 12.3%라 일반 공산품의 부가세 10%보다도 세율이 높죠?
그래서 위에서 말한 전용 면적을 넘지 않는답니다.
일정 세대수 이하로 짓는 고급빌라는 지하층의 주거공연적도 분양 면적에 포함되기 때문에 ‘평당 얼마’라는 식으로 공동 주택 가격이나 가치를 평가해서는 안되겠습니다.
위 그림을 다시 한번 설명하면 우리가 관례적으로 말하는 몇 평형은 세대전용면적+주거 공용면적을 말하는 것입니다.
계약면적을 말하는게 절대 아닙니다.
참고로 역삼동이나 청담동에 동시분양 예정된 아파트는
넘는다고 합니다.
